[轉貼新聞] 朱良能：買預售屋就像跟會

朱良能：買預售屋就像跟會

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2007.09.13 03:13 pm


投資房地產，有人專攻店面，有人鎖定中古屋，創意家行銷總經理朱良能則是獨鍾北市預售屋。他把買預售屋當作是「跟會」，閒來沒事，就是逛案場，對市場的敏感度，加上兩大擇屋心法，買房雖不多，但獲利高人一等。

他的兩大心法，一是從地價判斷房價。先了解周邊最新土地標價，再換算成未來推案房價，如果現在房價低很多，他就會考慮。第二，他會選擇推案尾聲或興建中的餘屋進場，因為此時業者大多能賣就賣，較有殺價空間，漲幅更可觀。

剛入行 薪水才1萬2

朱良能今年45歲，投入房地產業已17年。他原本是職業軍人，退役後就開始賣房子，當過仲介，做過店長，還曾遠征泰國做代銷。現在除了是國內十大代銷的創意家總經理，也是創築建設總經理，而且身兼多家建設公司投資顧問。

資歷豐富，加上歷經多波市場起伏，培養出他市場敏銳度。他說，79年他剛進這一行時，薪水1萬2000元，剛好是那時的股價指數─1萬2000點，市場一片榮景，但自此以後，股市就一路下跌，到了年底，只剩3000點。

看見需求 鼓勵接案

他經歷了房市最慘澹的一段歲月，被派到基隆一處工地賣房子，幾個月時間，只接到一位來客，而且問一問就走人。還好他沒死心，登門拜訪，在門口等了四、五天，終於賣出生平第一戶。他還記得公司因此特別發給他5000元獎金。

悲慘記憶深刻，加上轉戰國外，80年初的那波房市多頭，他沒跟上。但到了92年中，當市場仍因擔心SARS捲土重來，看法悲觀之際，他看到的，卻是民眾心中那股熊熊燃起的購屋需求，他建議公司努力接案，認為有案子一定大賣。

30萬進內湖 現在行情50萬

94年，國內房價開始飆升後，朱良能陸續又投資了多間房子，和一般投資人不同的是，他除了看大環境、看題材，看規劃外，實務經驗加上專業知識，他也發展出一套獨特擇屋心法，靠此心法，他總能準確判斷區域走勢，在飆漲之前，搶先進場，買到增值更高的物件。

其一是用地價判斷房價。他舉例說，94年內湖開始起漲，房價從20多萬元一下子跳到3字頭，很多人不敢買，但他上網查詢附近土地公告標價，換算建商推案開價，光是營建成本就比現價貴上很多，於是他就買了一戶大坪數住宅。

那間房子，他並沒有賣出，購進價格一坪是30多萬，在當時也算高點，不過目前行情一坪已到50萬元，一坪就有十多萬元的差價，一戶就有數百萬元獲利。

36萬進士林 有人出價50萬

另外一個方式，則是選擇銷售尾聲或建商餘屋進場。他說，他平常就喜歡到處看案子，了解市場。有一次他逛到士林一處公園，一個推案，已經動工，但現場還留有一位銷售小姐，進去打聽，原來只剩三戶。

這個推案，預售時底價一坪就要40萬元，高樓層更貴，但可能是銷售包裝問題，有一戶高樓層遲未賣出。他打聽區域行情，每坪早已超過40萬，如果業者仍以40萬元賣給他，買到賺到，但因是最後餘戶，他買得更便宜，一坪只有36萬元。這間房子，他也沒賣掉，但目前已有人出價50萬元。

北市房價高 卻還不是最高

「從四年前進場投資預售屋，我沒有失敗經驗。」朱良能說，不僅是他，所有的投資人也都是賺，在市場買氣旺盛，房價整體上揚下，區別只在賺多和賺少，賺快和賺慢。而他認為，這樣的趨勢，仍然不變，因為目前成交速度雖放慢，但市場買氣並沒消退。

他說，從自住角度來看，現在多數民眾心中仍渴望有個更理想的居住環境，有間溫暖的家，這就是買氣。另外從投資的角度來看，油價、物價上漲，沒錢的人面臨生活壓力，有錢人也一樣有焦慮，因為錢愈來愈薄。把錢放在銀行是兩頭燒，房地產則是多數有錢人選擇的保值工具，而這是另一股買氣。

他說，這波股市熱潮會帶來更多買氣，因為一旦上萬點，很多人一定會下車，獲利了結出場，而這些錢，大部份都會流入房地產市場。「台北市房價是很高，但還不是最高點」，他說，熱錢湧入，建商會推出更精緻高級的住宅，房價還會往上揚，只要選擇正確的地段，就有獲利空間。

他的第一次 賺120萬

朱良能第一次投資房地產，門檻很低，他在饒河街夜市附近買了一間挑高套房，總價300萬元，8成貸款，自備款只要60萬元。「但60萬也不是一次就得拿出來，」他說，付訂只要12萬，簽約金是20萬元，然後就是每個月付9000多元，一直到兩年半後交屋。

朱良能說，他就當成是跟會付會錢，省一點，以後租人也划得來。但他不用煩惱出租，那棟房子賣到93年，建商已調漲到一坪32萬元，他一直等到兩年半交屋，房子賣相最好時才出售，進價一坪28萬元，賣出時是40萬元，扣掉兩年半付出的60萬元，他淨賺120萬元。

【2007/09/13 聯合晚報】@